Imu e Tasi se l’immobile è acquistato durante l’anno

Di 10 Giugno, 2016 0

compavendita casa 150Come comportarsi nel caso in cui durante l’anno si è proceduto all’acquisto di un immobile? Sia l’Imu che la Tasi non seguono la normale prassi in quanto non è dovuta l’imposta in base ai mesi di possesso ma per la prima rata si paga in realtà la metà dell’imposta dovuta per l’intero anno e se il trasferimento è avvenuto a metà mese il compratore deve accordarsi con il venditore per evitare che entrambi pagano per lo stesso mese.

Ricordiamo che sia la Tasi che l’Imu vanno pagate in due rate di pari importo (dopo aver opportunamente arrotondato l’importo complessivo), la prima, il 16 giugno, e la seconda il 16 dicembre. Si può pagare, comunque, anche in unica soluzione annuale, entro il 16 giugno e l’imposta, a meno che non siano intervenute modifiche, è lo stesso di quello pagato l’anno precedente visto il vincolo imposto dalla Legge di Stabilità 2016 che permettevano solo la riduzione dell’aliquota.

Il nostro comune ha deciso di mantenere invariate le aliquote (all’8,6 per mille) per cui se non sono sopraggiunte modifiche anche la seconda rata sarà, oltre che uguale alla prima, la stessa pagata l’anno scorso. Si precisa che entrambe le rate devono essere “di pari importo”.

Tutte queste regole sono valide anche per chi acquista il possesso (cioè la proprietà o altro diritto reale) o la detenzione (solo per la Tasi) di un immobile durante l’anno.

Se per ipotesi l’acquisto è stato completato il 3 marzo e l’aliquota annuale IMU è di 120€, i primi due mesi resteranno a carico del precedente proprietario, che verserà quindi 20€ in un’unica rata il 16 dicembre (essendo la metà meno di 12€ altrimenti avrebbe pagato in due rate, esempio ipotizzando 240€ di imponibile avrebbe pagato per i primi due mesi due rate da 20€ ciascuna o una di 40€ il 16 giugno). Per i restanti mesi, da febbraio a dicembre, sempre nell’ipotesi di 120€ di imponibile annuale, dovrà pagare la prima rata di 45 € ovvero la metà dell’imponibile da marzo a dicembre (90€) e non 40€ ovvero l’imponibile dei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno (10€x4).

Se l’acquisto si è concretizzato a metà mese, l’imu prevede che l’imposta si paga in proporzione alla quota ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso e il mese in cui «il possesso si è protratto per almeno quindici giorni» è «computato per intero” (articolo 9, comma 2, decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, per l’Imu). In una delle faq pubblicate dal ministero dell’Economia e delle finanze il 4 giugno 2014, il Mef ha ritenuto che, in mancanza di un’espressa previsione normativa, si possano applicare queste regole dell’Imu anche per la Tasi. Quindi, anche ai fini del calcolo dell’acconto del tributo sui servizi indivisibili si computa per intero il mese in cui il possesso dell’immobile si è prolungato per almeno quindici giorni.

Ciò comporta che, nelle transazioni effettuate a metà mese, sia il cedente che il cessionario dovrebbero versare l’imposta. Ad esempio, per una vendita effettuata il 16 ottobre, entrambi i contraenti possiedono l’immobile “per almeno quindici giorni”. In questo caso si deve “prendere in considerazione per l’intero mese la situazione che si è prolungata per maggior tempo nel corso del mese stesso” così come stabilito dall’agenzia delle Entrate con le circolari 7 giugno 2000, 118/E e 27 maggio 1999, 120/E.

Questo chiarimento, innovativo rispetto alla normativa dell’Ici, non è stato inserito nella normativa e nella prassi delle Entrate relativamente all’Imu e alla Tasi, ma si ritiene che debba essere applicabile anche a queste due imposte.

L’interpretazione delle Entrate ha ridotto i casi di doppia imposizione, ma non li ha eliminati del tutto. Nei mesi con 30 giorni, se il trasferimento del “possesso” (proprietà o diritto reale) avviene il 15 del mese, il cessionario deve pagare l’imposta per l’intero mese, in quanto possiede l’immobile (anche per giorni non pieni) dal 15 al 30 (per un totale di 16 giorni), mentre il cedente non la deve pagare (possesso per 15 giorni). Viceversa, se il trasferimento viene effettuato il 16, l’imposta dell’intero mese è dovuta dal cedente (possesso per 16 giorni, contro i 15 del cessionario).

Nei mesi con 31 giorni, se la cessione avviene il giorno 15, l’intero mese deve essere pagato dall’acquirente, in quanto possiede l’immobile per 17 giorni contro i 15 del venditore.

Ma se il trasferimento viene effettuato il 16 del mese (con 31 giorni), entrambi le parti posseggono l’immobile per 16 giorni. Un problema simile si avrebbe anche se si considerassero solo i giorni di pieno possesso (15 giorni per entrambi i contribuenti).

Non risolve il problema, neanche il considerare il giorno della cessione interamente in capo cessionario, in quanto sarebbero obbligati entrambe al pagamento dell’Imu e della Tasi, per le cessioni effettuate il giorno 16 di un mese con 30 giorni (entrambe avrebbero un possesso dell’immobile di 15 giorni pieni). In sostanza, sarebbe opportuno un accordo informale tra le parti su chi debba pagare per evitare duplicazioni o sanzioni.

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