Si pagano l’IMU e la TASI sulle aree vincolate?

Di 28 Agosto, 2015 0

Aree verdi 150

Per area fabbricabile si intende “l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. Pertanto, è sufficiente che la natura “potenzialmente” edificatoria sia prevista nel piano regolatore generale adottato dal comune, affinché un’area possa essere definita “edificabile”.

Da quanto appena affermato, si è indotti a pensare che, ai fini dell’assoggettamento a IMU e TASI di un’area, sia sufficiente cha la stessa abbia natura di “potenzialmente edificatoria” e quindi anche se l’area stessa fosse colpita da divieti amministrativi per potervi edificare, il possessore è comunque tenuto a versare su di essa l’IMU e la TASI.

La questione è molto dibattuta, anche perché si sono succeduti nel tempo orientamenti di Cassazione e di Giurisprudenza in contrapposizione tra loro.

Nell’ultima sentenza della Corte di Cassazione, la n. 12169 dell’11 giugno 2015, i giudici hanno stabilito che l’eventuale presenza di divieti amministrativi circa l’edificabilità di un’area non esonera il possessore dal versamento dell’IMU e della TASI, in quanto tali divieti non fanno venir menola potenzialità edificatoria” dell’area stessa.

A parziale compensazione è stato riconosciuto che l’imposta è dovuta però in misura ridotta, poiché la presenza di divieti amministrativi che ne vietano di fatto l’edificabilità comporta come conseguenza un minor valore venale in comune commercio e quindi una base imponibile ridotta.

Precedentemente la stessa Corte di Cassazione, si era però espressa in modo diverso. Infatti con la sentenza n. 25672 del 2008, avente a oggetto il ricorso avverso un avviso di accertamento in cui veniva contestata la mancata presentazione della dichiarazione ICI e del versamento della relativa imposta relativamente ad un’area (di proprietà dello stesso contribuente) e destinata dal PRG (del comune dell’Aquila) a “verde pubblico attrezzato”, i giudici dichiaravano che su di essa non era dovuta l’ICI perché la destinazione dell’area a “verde pubblico attrezzato”, impedisce “di fatto” al possessore di potervi edificare.

Nella sentenza era stato, inoltre, richiamato quanto era già stato espresso dal giudice di II° grado, secondo cui nella situazione in questione viene a mancare il presupposto impositivo, poiché il D.lgs. n. 504/92 che disciplina l’ICI, agli art. 1 e 2 intende per terreni edificabili” quelli destinati all’edificazione per espressa previsione degli strumenti urbanistici “ovvero in base alle effettive possibilità di edificazione”. Inoltre, sempre richiamando quanto già affermato dal giudice di secondo grado, i giudici della Cassazione, mettono in risalto anche che, secondo il costante orientamento della giurisprudenza (su tutte Cass. s.u. n. 172/2001), il criterio dell’“edificabilità di fatto” è “solo suppletivo in assenza di previsione legale di edificabilità per inclusione negli strumenti urbanistici e di contro non può ritenersi edificabile un terreno che sia assoggettato in qualsiasi modo ad inedificabilità dagli strumenti urbanistici vigenti”.

Dello stesso orientamento era stata la commissione tributaria regionale di Milano (sentenza n. 71/2013) dove il giudice dichiarava che nessun versamento dell’imposta è dovuto su un area destinata dal PRG del comune a “verde pubblico attrezzato”. In particolare, secondo il giudice, poiché sull’area sussiste un vincolo urbanistico che la destina a uso pubblico (sull’area potrebbero edificarsi solo parco giochi, giardini pubblici, ecc.) viene completamente meno la possibilità per il possessore di edificarvi per uso privato e di eseguire qualsivoglia trasformazione del bene.

Su un’area edificabile sulla quale esistono vincoli che ne impediscono l’edificabilità di fatto, non può essere considerata tale e quindi non ci sembra corretto pagare la tariffa come se lo fosse a tutti gli effetti, anche se questa fosse comunque calcolata con un basso valore venale.

Come al solito resta tutto a discrezione delle amministrazioni comunali, ma considerando che anche la giurisprudenza non risulta allineata nelle proprie decisioni, sarebbe meglio, onde evitare problemi, escludere dall’imposta le aree edificabili soggette a vincoli amministrativi che ne vietano l’edificabilità, onde evitare ricorsi e contro-ricorsi e soprattutto per evitare possibili situazioni fastidiose dei cittadini già sufficientemente “sollecitati”.

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