L’articolo è molto lungo. Non ho voluto dividerlo in più parti perché ho trovato la cosa talmente ripugnante considerando il contesto attuale che non ho voluto lasciare niente al caso. Per una lettura più veloce potete leggere solo le parti evidenziate.
Nella peggior crisi dal dopoguerra, crisi che inevitabilmente avrà strascichi per anni, nel mentre si cerca di spendere per aiutare chi è in seria difficoltà, il nostro Comune fa esattamente il contrario e passa all’incasso per un obiettivo che oggi difficilmente riesco a comprendere.
È infatti stata pubblicata ieri la determina 83.T del 04/04/2020 con oggetto “affidamento incarico per verifica demaniale delle terre gravate da uso civico”, tra l’altro neanche serve visto che il segretario aveva portato in comune il suo tecnico di riferimento.
Non tutti sanno cosa è l’uso civico. Nato nel periodo delle signorie era applicato dai proprietari terrieri per riscuotere un canone dalla popolazione in cambio del diritto di lavorare il terreno traendone, se ci riuscivano, il proprio sostentamento. Con Napoleone i diritti feudali diventavano diritti reali e si evolvevano in diverse forme (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, servitù e enfiteusi). Inoltre introdusse un doppio meccanismo, la devoluzione del fondo a favore della signoria (ovvero il trasferimento del bene) e l’affrancazione ovvero il diritto del concessionario di diventare proprietario del bene. Entrambi erano tenuti a risarcire l’altra parte con un prezzo in danaro.
Individuare i terreni gravati da uso civico non è un’opera semplice perché qualunque cittadino coinvolto potrebbe credere in buona fede di esserne proprietario di un terreno che forse 100 anni fa era di uso civico. La prima normativa infatti risale addirittura al 1927 (per indicare che il problema potrebbe essere anche addirittura più antico), poi aggiornata nel 1972 mentre a livello regionale tutto è regolamentato dalla Legge 25 del 3.3.1988 con la quale si dovevano mappare tutti i terreni di uso civico occupati dalla popolazione a qualsiasi titolo, legittimo o abusivo. Nel 1998 sono state coinvolte anche le amministrazioni comunali ma pochi hanno proceduto ad una verifica forse per ignoranza, forse perché politicamente controproducente o forse perché non prioritaria.
La normativa permette la legittimazione (condizionata ad alcuni requisiti tra cui l’occupazione ultra decennale continuativa e migliorie permanenti) tramite la quale si conferisce al destinatario il diritto di proprietà sottostante (i prodotti). Tuttavia l’uso civico si realizza solo tramite affrancazione con la quale il soggetto posessore diventa proprietario di diritto privato del terreno.
Entrambe sono a titolo oneroso ma mentre con la legittimazione si paga “solo” il canone (compreso gli arretrati degli ultimi 5 anni) con l’attualizzazione si è obbligati a pagare un certo numero di annualità pregresse ed una somma pari all’attualizzazione del valore del canone di uso civico.
Al di là dei vantaggi che il proprietario può ottenere visto che i diritti sono perpetui, perenni, imprescrittibili e non soggetti ad usucapione, quasi sempre la situazione è sconosciuta anche ai proprietari e può capitare che anche i notai possano non aver trovato alcuna traccia dell’uso civico perché ormai dimenticati o perché le precedenti trascrizioni sembrano regolari perché anche all’epoca non si era a conoscenza dell’uso civico (anche perché sono nulli gli atti fatti su un terreno gravato da uso civico e ci sono responsabilità dirette sul notaio anche se resta un’operazione complessa).
Una operazione simile, seppur per altre motivazioni ma non per far cassa, è stata messa in piedi circa 6 anni fa dal comune di L’Aquila dietro espressa richiesta dei proprietari impossibilitati a procedere alla ristrutturazione di edifici danneggiati dal sisma utilizzando i fondi messi a disposizione dal Governo. In quella occasione si era scoperto che ben il 40% del territorio comunale era gravato da uso civico. Per risolvere il problema i cittadini hanno avuto due possibilità, iniziare a pagare un canone di concessione recuperando gli ultimi 5 anni o procedere all’affrancazione con costi che andavano tra i 5 e i 12 euro a metro quadrato e comunque sulla base del prezzo di mercato. Praticamente per ogni 100 mq di immobile i proprietari hanno dovuto sborsare tra i 5.000 € e i 12.000€ per riscattare il terreno. Voglio ricordare che anche i terreni non edificati sono soggetti a affrancazione.
Ancora più recentemente il Comune di Capistrello, comune con il quale condividiamo il segretario a dimostrazione che l’uso civico non è una necessità ma una scelta ragionata e voluta, ha richiesto il pagamento dei terreni a centinaia di famiglie che sono state “costrette” a procedere al versamento del relativo canone (più i 5 anni pregressi) o all’affrancazione. Si tratta di costruzioni dotate di licenze edilizie assolutamente regolari seppur nate originariamente dalla superficialità dei notai che tra gli anni 50 e 60 avevano redatto gli atti di compravendita senza verificare la natura del bene.
Premesso che l’alienazione del terreno può essere effettuata solo a condizione che le costruzioni fossero state legittimamente realizzate o condonate ai sensi della normativa vigente in materia di sanatoria degli abusi edilizi (vuol dire che se un’opera è abusiva non può essere alienata e vi lascio intendere le conseguenze) è bene sottolineare che sicuramente tutte queste situazioni sono sconosciute anche ai proprietari stessi che si troveranno da un giorno all’altro a dover pagare due volte per il proprio terreno.
Ma non finisce qui perché a queste somme si devono aggiungere gli interessi per gli ultimi 5 anni, le spese per le operazioni catastali di frazionamento necessarie, le spese per l’istruttoria della pratica e le spese di rogito destinate al Segretario comunale.
Per questo motivo c’è sempre stata una certa resistenza nell’attivazione degli “usi civici” e il caso di L’Aquila è emblematico visto che si attivano solo perché necessario per sbloccare i finanziamenti per la ricostruzione. Al di là di questo caso più unico che raro anche considerando che il Comune è tenuto alla corresponsione dei canoni, generalmente le richieste di alienazione e/o affrancazione vengono dai cittadini che in qualità di enfiteuti vengono a conoscenza dell’uso civico e si muovono per evitare la nullità degli atti notarili ovvero quando l’ente ha necessità di incamerare nuove entrate comunque destinate per interventi volti all’incremento produttivo e al miglioramento e valorizzazione ambientale delle stesse terre vendute ovvero a favore della collettività di cittadini titolari del diritto di uso civico.
Considerando che le entrate hanno quindi una destinazione ben precisa, è fuor di dubbio che la necessità di procedere a questa verifica è dovuta probabilmente anche alle esigenze del segretario comunale, interessato ad incamerarne i relativi diritti di segreteria.
Già quando ancora ero assessore non potevo ignorare con quanta insistenza il segretario proponeva gli usi civici trovando sempre una certa diffidenza da parte del sottoscritto.
Evidentemente in piena crisi ha trovato terreno fertile oltreché la piena disponibilità dell’amministrazione (adesso mi spiego in parte perché non ha voluto utilizzare le risorse stanziate dal Governo per affrontare le spese preferendo l’uso delle proprie risorse di bilancio, forse per dichiarare imprescindibile l’aggressione agli ignari proprietari forse omettendo che questi soldi hanno una destinazione ben precisa ovvero opere pubbliche durevoli collegate agli stessi terreni).
Ribadendo che ad oggi probabilmente molti potrebbero non sapere se il terreno sul quale hanno realizzato la propria abitazione, oppure la casa che ha avuto in eredità o in successione o in donazione sia gravato da uso civico, ho voluto calcolare quanto sarebbe lo sborso da sostenere, preciso che l’uso civico si fa senza alcun regolamento approvato e senza passare dal Consiglio Comunale evidentemente proprio per velocizzare la pratica di riscossione, ho voluto quindi stimare il costo eventuale da sostenere per alienare il terreno sul quale poggia quello che fino a ieri era a tutti gli effetti un immobile di proprietà privo di vizi.
Sostanzialmente per un immobile regolarmente accatastato con una rendita di 550,00€ si dovrebbero sborsare per il terreno quasi 10.000,00€ ai quali aggiungere le spese qualora non accatastato, le spese di istruzione della pratica e diritti di rogito, quest’ultimo quantificati in circa 133€ per pratica che moltiplicate per il numero di pratiche fa qualche migliaio di euro.
Tutta questa operazione (che in verità è competenza regionale) quindi è messa in piedi per far incassare probabilmente 3-4 mila euro al segretario e centinaia di migliaia di euro all’amministrazione comunale in continua ricerca di nuove entrate senza ignorare che era dal 2015 che i vari segretari che si sono succeduti non percepivano più i diritti di rogito (come dimostrato dall’albo pretorio) anche se è un loro diritto ma evidentemente rinunciavano alla loro quota, fino al nuovo segretario che in meno di un anno ha incassato oltre 6.000 € e alla nuova amministrazione che fa cassa nel periodo più nero dal dopoguerra.
Evidentemente le entrate dell’autovelox (al di là dei ricorsi e del fatto che non sono sospese ma si allungano solo i tempi di pagamento) non bastano per le spese che si intendono fare. Curiosamente sia l’autovelox che gli usi civici condividono la casualità dei soggetti ma con gli usi civici ristringerai il campo verso i tuoi ignari concittadini alcuni dei quali probabilmente non potranno procedere all’affrancazione ma non potranno sottrarsi al canone e alle 5 annualità pregresse che nell’esempio precedente ammontano rispettivamente ad almeno 350€ annuali e 2 mila € di arretrati.
Complimenti per la tempestività. Coloro che si troveranno costretti a pagare il canone di 350€ annuali (più 5 anni di arretrati compresi di interessi) o a procedere all’affrancazione per quasi 10 mila euro (seguendo l’esempio indicato) nel mentre di una crisi senza precedenti vi ringrazieranno di cuore per la comprensione dimostrata. Questa è la solidarietà nei momenti di crisi dell’amministrazione comunale dove invece di dare, prende (per carità è tutto legittimo ma inopportuno, deprecabile e moralmente inaccettabile vista la situazione di emergenza). Complimenti per l’ottimo lavoro.
P.S. secondo il sottoscritto il Segretario, che ovviamente dalla crisi non verrà toccato (sembra previsto, ma non legiferato, un taglio del 3% per le cifre superiori ai 60.000 € annui ovvero 900 € da detrarre da uno stipendio di 90.000 € ovvero una contrazione dell’1%) essendo un dipendente pubblico, dovrebbe (il condizionale è d’obbligo) restituire 1.700€ al nostro comune per aver superato il tetto dei diritti di rogito annualmente percepibili, ma ovviamente non credo si sia proceduto ad alcuna verifica (neanche prima di procedere al pagamento), tra l’altro verifica che dovrebbe svolgere lo stesso segretario visto che sembra ricoprire anche il ruolo di responsabile finanziario (i dati seguenti sono in parte pubblici e in parte desunti dalle tabelle ministeriali, per il nostro Comune di fascia B il compenso va dai 57.848,49 ai 73.387,57 lordi, il punto di equilibrio è quello sotto indicato, ai quali aggiungere quelli provenienti da altri comuni per reggenza che qualora sia superiore ai 60 giorni corrisponde ad un ulteriore introito tra i 11.569,70 e i 14.677,51 lordi pari ad un quinto della retribuzione attribuitagli dall’ente assegnatario di sede, ripartiti per 12 mensilità).
Integrazione del 09.04.2020. La corresponsione dei canoni per l’uso civico è un obbligo per l’ente locale (come definito nel 13° paragrafo del presente articolo) ma è altrettanto vero che il Comune non ha nessun obbligo di verificare la proprietà di qualsiasi immobile.
Quello che si è voluto sottolineare è che tanto possono esserci usi civici tanto possono anche non esserci. Tuttavia pochissimi comuni hanno proceduto alla verifica. L’esempio di L’Aquila è emblematico visto che la verifica dell’uso civico è scaturita solo a seguito della verifica sulla proprietà imposta dallo Stato come condizione essenziale per ottenere il finanziamento per la messa in sicurezza dell’immobile. Le ragioni che hanno mosso il Comune di Capistrello sono sicuramente di altra natura. Per Balsorano è palesemente logico che l’obiettivo, qualora siano verificati l’esistenza degli stessi, è “far cassa” compresa quella che spetterebbe al segretario in quanto soggetto rogante. Il breve periodo trascorso con il Segretario attuale (dal 16 aprile al 25 maggio 2019) sono trascorsi con ripetute richieste di verifica degli stessi arrivando anche a coinvolgere “un tecnico iscritto all’apposito albo”, vendendoli quasi come unica soluzione ai problemi del Comune (ignorando forse che queste entrate in realtà sono destinate ai miglioramenti necessari all’incremento produttivo e al miglioramento e alla valorizzazione ambientale delle stesse terre oggetto di rivalsa).
La quantificazione dei possibili importi viene da una semplice comparazione tra i Comuni di Capistrello e il Comune di Balsorano nell’ipotesi si verificassero gli stessi numero di casi. La previsione può ovviamente anche essere 0 (e onestamente me lo auguro visto il periodo di crisi che probabilmente durerà diversi anni). L’importante è comprendere che gli eventuali immobili sdemanializzati sono soggetti comunque ai vincoli paesaggistici che di fatto possono bloccarne il riscatto visto che potrebbe sorgere anche un incondonabilità dello stesso (siamo sempre nel campo delle ipotesi ovviamente).
Fin dal 1927 si è cercato di procedere ad una verifica senza però alcun riscontro. Anche la Regione Abruzzo coinvolta in prima persona dal trasferimento delle funzioni statali con la L.R. 3.3.1988 n. 25 con la quale si impegnava alla liquidazione degli usi civici, allo scioglimento delle promiscuità’, alla verifica delle occupazioni e alla destinazione delle terre provenienti da affrancazione non ha fatto grandi cose . Basta leggere l’articolo 17 che proponeva di inventariare le terre civiche, avvalendosi dell’Ente Regionale di Sviluppo Agricolo cercando di mappare le terre civiche abruzzesi, distinguendo quelle libere e gestite dai comuni da altre amministrazioni, da quelle occupate dalla popolazione a qualsiasi titolo, legittimo o abusivo che è stato incompleto. Il problema è che la stessa documentazione originale potrebbe essere incompleta e non facilmente disponibile ed è altrettanto valido il fatto che i comuni non hanno mai avuto l’obbligo di annotare l’esistenza di usi civici sui certificati di destinazione urbanistica.
È chiaro che qualora si rilevassero usi civici scatterebbe l’obbligo di richiederne i relativi canoni compresi gli arretrati degli ultimi 5 anni (sarebbe un danno erariale), ma se veramente si vuole far cassa, non si comprende come sia stato possibile mandare in prescrizione quelle certe ed esigibili dei canoni BIM visto che al di là degli annunci trionfalistici l’annualità 2013 non è stata incassata ed è andata in prescrizione così come probabilmente quelli del 2014 (al di là della validità di una richiesta fatta senza averne avuta la delega).
La differenza sostanziale è che le entrate BIM, che sono un rimborso per lo sfruttamento delle acque superficiali e sotterranee da parte dalle centrali idroelettriche, sono state da queste sistematicamente ignorate pur nella consapevolezza di esserne comunque obbligati fin dal 2013 mentre le eventuali entrate provenienti dagli usi civici sarebbero per la stragrande maggioranza sconosciute anche agli stessi proprietari e arriverebbero nel momento meno opportuno.
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