Le pertinenze secondo le ultime sentenze ai fini Imu (ex Ici) e Tasi

Di 8 Agosto, 2016 0 0

Pertinenza 150La Commissione Tributaria Regionale di Bologna con la sentenza 1844 del 4 luglio 2016 ha affermato che un’area edificabile pertinenziale è soggetto al pagamento dell’Ici (principio estensibile anche all’Imu e alla Tasi) se accatastata separatamente dal fabbricato. Secondo la Ctr quindi è necessario che l’accatastamento sia unitaria dei due immobili con quindi l’attribuzione di un’unica rendita.

Questa tesi è però in contrasto con quanto sostenuto dall’Agenzia delle entrate che tramite la circolare 38/2005, non riconosce le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, il cui atto di trasferimento sconta il pagamento dell’Iva o dell’imposta di registro, alle aree che siano autonomamente censite al catasto terreni. In questi casi non vengono considerate pertinenze anche se durevolmente destinate al servizio di un fabbricato urbano. Quindi per godere dell’agevolazione le «aree scoperte» pertinenziali devono risultare censite al catasto urbano unitamente al fabbricato. In realtà, l’amministrazione finanziaria non nega che alle pertinenze debba essere riconosciuto un trattamento agevolato, ma non ammette che questa qualificazione possa essere attribuita ai terreni. Con la suddetta circolare ha chiarito che sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano utilizzate in modo durevole al servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Sull’argomento è intervenuta la Cassazione che se pur modificando più volte il proprio orientamento, ha affermato tuttavia che l’accatastamento separato dei due immobili non è d’impedimento all’inclusione degli immobili come pertinenza del fabbricato. Con la sentenza n.8367/2016 i supremi giudici non hanno imposto l’accatastamento unitario tra area e fabbricato ma hanno precisato che tra i due immobili deve sussistere “un vincolo d’asservimento durevole, funzionale o ornamentale delle aree al fabbricato, con il fine di migliorarne le condizioni d’uso, la funzionalità e il valore” e la prova di asservimento spetta al contribuente.

In una più datata sentenza la Cassazione (5755/2005) aveva dichiarato che per assimilazione di un immobile come pertinenza di un fabbricato non contano le risultanze catastali ma l’effettiva destinazione. L’area che costituisce di fatto, pertinenza di un fabbricato non è soggetta a imposta, come area edificabile, anche se iscritta autonomamente al catasto. Successivamente era ritornata sulla questione “obbligando” il contribuente, al fine del riconoscimento della pertinenza, una dichiarazione presentata al comune con la quale dichiarare l’utilizzo dell’immobile come pertinenza nella denuncia iniziale o di variazione (19638/2009) se pur non disconoscendo l’agevolazione.

Sia nelle precedenti sentenze che nell’ultima, la cassazione ha comunque ritenuto irrilevante la circostanza che un’area pertinenziale e una costruzione principale siano censite catastalmente in modo distinto richiedendo però che il vincolo pertinenziale sia visibile e va rilevato dallo stato dei luoghi altrimenti l’agevolazione non si applica.

Inoltre nella sentenza 19638/2009 della Cassazione nella quale richiamava la sentenza 17035/2004, aveva chiarito che per la definizione di pertinenza bisogna far riferimento all’articolo 817 del Codice civile il quale prevede “sono da considerare pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa. Pertanto, per il vincolo pertinenziale serve sia la durevole destinazione della cosa accessoria a servizio o ornamento di quella principale, sia la volontà dell’avente diritto di creare la destinazione”.

Le Commissioni tributarie sono invece di opinioni divergenti. Ad esempio la Ctr di Milano, sezione XIX, con la sentenza 14/2016, ha stabilito che “un terreno può essere qualificato pertinenziale anche se non è accorpato catastalmente a un fabbricato. L’unione dei due beni (la cosiddetta graffatura) non può essere considerata decisiva per attribuire al terreno la natura pertinenziale e il fatto che un terreno non sia censito al catasto urbano unitamente al fabbricato destinato ad abitazione non può comportare il disconoscimento delle agevolazioni «prima casa»,”

Chiudiamo ribadendo i due principi:

  • quello della Ctr di Bologna (sentenza 1844/2016), “un’area edificabile non è soggetta a imposizione solo se è stata dichiarata dal contribuente come pertinenza e non viene accatastata in modo autonomo rispetto al fabbricato cui è asservita. È invece irrilevante che venga utilizzata dagli stessi soggetti che fanno uso del fabbricato destinato a abitazione ai fini del riconoscimento del vincolo pertinenziale”.
  • quello della Cassazione (sentenza 8367/2016) con il quale si evince che “il vincolo di pertinenza, ai sensi dell’art. 817 c.c., al fine di ottenere un risparmio fiscale, può essere inquadrata nella più ampia categoria dell’abuso del diritto (v. Cass. sez. un. n. 30055 del 2008) e pertanto per qualificare come pertinenza di un fabbricato un’area edificabile, è necessario che intervenga un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi in concreto e stabilmente diritto di superficie e che non si risolva, quindi, in un mero collegamento materiale, rimovibile a piacere con il fine di migliorarne le condizioni d’uso, la funzionalità e il valore senza però imporre l’accatastamento unitario tra area e fabbricato”.

Che sono quindi le uniche due condizioni affinché siano esenti da imposta.

Un’ultima nota riguarda l’area edificabile utilizzata come giardino. In tema di tassabilità delle aree edificabili pertinenziali ai fini ICI, le sentenze della Cassazione n. 10090/12 e 19638/09 hanno escluso l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali nel caso in cui si verifichi la “destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio o ornamento di un’altra, secondo la definizione contenuta nell’art. 817 del codice civile”, confermando così che alle pertinenze si applica il medesimo regime fiscale dell’immobile principale.

Successivamente, le istruzioni impartite con l’introduzione dell’IMU, approvate con DM 30 ottobre 2012, hanno previsto espressamente che vi possano essere aree edificabili pertinenziali dei fabbricati a condizione che il contribuente lo dichiari espressamente in dichiarazione. È prevista, in altre parole, una sorta di “deroga” all’elenco tassativo che qualifica le pertinenze solamente quelle rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, a condizione che l’area edificabile in questione venga espressamente dichiarata pertinenza nell’apposita dichiarazione IMU.

Affinché un’area edificabile sia considerata pertinenziale ai fini IMU, con conseguente tassazione come terreno agricolo (o come pertinenza), è necessaria la contemporanea presenza dei seguenti requisiti:

  • si richiede che il contribuente dimostri che l’area sia effettivamente e stabilmente destinata a servizio od ornamento del bene principale;
  • occorre che lo sfruttamento edificatorio del suolo possa avvenire solo previa una radicale trasformazione dello stesso;
  • il contribuente deve denunciare la natura pertinenziale dell’area nella dichiarazione IMU.

In assenza anche solo di una di queste condizioni, l’area sarà tassata come suolo edificatorio.

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