Altri 18 quesiti sull’applicabilità dell’IMU e della TASI

Di 15 Giugno, 2015 0 0

Domande2Proseguendo il nostro precedente articolo, abbiamo inserito altri 18 quesiti che possono sorgere in relazione all’applicabilità delle imposte:

1quesito – come devo comportarmi in caso di contratto di godimento o “rent to buy” per quanto riguarda l’imposta Tasi? E per l’Imu?

Il rent to buy o contratto di godimento è un nuovo tipo di contratto in cui si uniscono la locazione e il preliminare della vendita dell’immobile. Praticamente il proprietario consegna l’unità immobiliare al locatario (affittuario) che versa un canone mensile ma che dopo un certo periodo può riscattare l’immobile pagandone il prezzo concordato al quale detrarrà i canoni già versati. Pur non essendoci una normativa a riguardo si può ragionevolmente dedurre che fino al trasferimento del bene (non vincolante perché non vi è obbligo di acquisto) entrambi sono tenuti al pagamento della Tasi nelle percentuali stabilite dal proprio comune (nel nostro è 10% locatario e 90% proprietario). Per l’Imu, fino a quando non avviene il trasferimento, l’imposta è attribuibile al proprietario. Dopo la vendita può essere frazionata in base agli effettivi mesi di possesso.

2quesito – purtroppo non riguarda il nostro comune ma abbiamo voluto comunque inserirla. Come si calcola l’imposta sulle abitazione concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado (figli o genitori)?

Fin dall’introduzione dell’Imu, lo Stato ha previsto e regolamentato l’agevolazione e l’equiparazione delle case data in comodato d’uso ai parenti di primo grado (figli o genitori) tranne le categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Questa ha due limiti, 500€ di rendita dell’edificio o 15.000€ di ISEE. Quindi se l’ISEE è inferiore a questa cifra, l’Imu è azzerata mentre in caso contrario si paga la differenza tra la rendita catastale e i 500€ applicando però l’aliquota riferita agli “altri edifici”.

Cioè se la rendita è di 650€, l’Imu si calcola solo sul residuo di 150€ (650-500€) con un’aliquota stabilita per le “altre abitazioni”. Si calcola così:

  • 500€ esente perché ha aliquota 0 (stessa esenzione applicata all’abitazione principale);
  •  150€ (rendita residua) x160 (moltiplicatore) x1,05 (rivalutazione) x “l’aliquota altre abitazioni”.

La Tasi generalmente segue le stesse indicazioni dell’Imu quindi potremmo facilmente dedurre che le eventuali detrazioni si applicano anche a questo tipo di unità immobiliari anche se non è detto (ogni comune gestisce le detrazioni in autonomia). Quindi nel nostro esempio il comodatario (colui che utilizza il bene) paga il 10% dell’imposta calcolata sia sui 500€ con aliquota “abitazione principale” sia sui 200€ con “aliquota altri immobili” a cui detrarre le detrazioni. Il comodante (colui che da il bene) paga il 90% dell’imposta calcolata sia sui 500€ con aliquota “abitazione principale” sia sui 200€ con “aliquota altri immobili” ed in questo caso non può applicare le detrazioni in quanto il proprietario le sconta sulla propria abitazione e questa è applicabile ad una sola unità immobiliare (la sua).

3quesito – nel caso in cui l’immobile concesso in comodato gratuito ad un parente in linea retta di primo grado, assimilata all’abitazione principale, è di proprietà di più soggetti come si ripartisce la detrazione ai fini IMU o TASI (non riguarda il nostro comune)?

La detrazione si applica in parti uguali tra i proprietari dell’immobile, indipendentemente dalle rispettive quote di proprietà.

4quesito – si acquista un’unità immobiliare nel corso dell’anno ma non si trasferisce la residenza, cosa comporta?

L’Imu e la Tasi sono tasse che hanno come presupposto la proprietà o comunque un diritto reale. Quindi entrambe le imposte vanno pagate dal momento in cui si acquista l’unità immobiliare. Tuttavia l’aliquota sarà quella delle “seconde case” visto che la condizione necessaria per cui un’unità venga identificata come abitazione principale prevede la contemporaneità della proprietà, della residenza e dell’effettivo domicilio.

5quesito – nel caso in cui si è proprietari di un immobile nel comune A al 100% e contemporaneamente comproprietario con il coniuge di un altro immobile nel comune B con una quota ciascuno del 50%, come si calcolano le imposte?

Come nel caso precedente, la condizione necessaria per cui un’unità è identificata come abitazione principale prevede la contemporaneità della proprietà, della residenza e del l’effettivo domicilio. Quindi per l’unità immobiliare sita nel comune A vanno pagate sia l’Imu che la Tasi con aliquota relativa alle abitazioni “disponibili” (o altri fabbricati) applicata dal comune A. Per il 50% della proprietà dell’immobile sito nel comune B, il coniuge non proprietario paga pagate sia l’Imu che la Tasi con aliquota relativa alle abitazioni “disponibili” (o altri fabbricati) applicata dal comune B, mentre al coniuge proprietario dell’altro 50% è riconosciuta l’abitazione principale e quindi sarà esente Imu e per la Tasi potrà applicare le relative detrazioni.

6quesito – l’anziano ricoverato in una casa di cura che trasferisce la residenza, mantiene l’esenzione?

Nel caso di anziani ricoverati permanentemente in strutture sanitarie per poter mantenere l’esenzione devono trasferirne anche la residenza e cosa ancora più importante, il comune deve prevederne l’esenzione. Solo se quindi si verificano entrambe le condizioni (cambio di residenza nella struttura che li ospita e riconoscimento dell’esenzione da parte del Comune) l’immobile risulta esente. Se l’anziano non detiene il 100% della proprietà (ad esempio ne detiene il 70% dopo la morte dell’altro coniuge) ma detiene comunque il diritto di abitazione, l’immobile è esente Imu per la sua quota ma l’altro proprietario (che nell’esempio detiene il restante 30%) paga la quota con l’aliquota relativa agli “altri edifici”. Se l’immobile è affittato perde il diritto all’esenzione.

7quesito – vivo in Francia dove percepisco una pensione francese e ho comprato un appartamento in Italia. Devo pagare l’Imu e la Tasi?

Solo nel caso in cui il pensionato sia iscritto all’Aire (Anagrafe Italiani residenti all’estero) e sia titolare di una pensione estera, di qualunque natura essa sia (anche nel caso in cui sia contemporaneamente titolare di una pensione italiana), ha diritto all’esenzione per quanto riguarda l’Imu e allo sconto dei 2/3 della Tasi, sempre che l’immobile non sia locato o concesso in comodato. L’immobile deve quindi essere di proprietà o di usufrutto in Italia. L’esenzione e la riduzione si applica però su un solo immobile. Sull’eventuale secondo immobile in Italia si paga sia l’Imu che la Tasi con le aliquote “altre abitazioni”.

8quesito – si applica l’esenzione per un cittadino francese proprietario di un unico immobile in Italia?

No. L’agevolazione Imu prevista dall’articolo 9 del Dl 47/2014 è limitata ai soli “cittadini italiani”, iscritti all’Aire e titolari di una pensione dello stesso stato estero.

9quesito – il comune può decidere di alzare il minimo dei 12€ di imposta, o può alzarlo?

Le 12 € stabilite come imposta minima può essere alzato ma non abbassato. Sarà il comune a decidere se lasciare l’imposta minima a 12 € o alzarla. Comunque se a conti fatti l’imposta risulta inferiore a 12€ il contribuente non è tenuto ad effettuare alcun versamento. La soglia minima riguarda comunque l’importo annuale da versare e non la singola rata che può anche risultare inferiore. Ad esempio se l’importo calcolato totale è di 22 €, il contribuente non deve versare nulla il 16 giugno e dovrà saldare l’importo totale il 16 dicembre.

10quesito – L’aliquota massima applicabile ad un edificio intesa come la somma dell’Imu e della Tasi, può superare il’10,6‰ (non riguarda il nostro comune)?

Si. La somma dell’imposta può raggiungere l’11,4‰ ma solo se il Comune ha introdotto l’aliquota supplementare dello 0,08‰. Per le abitazioni principali il tetto Imu+Tasi è fissato al 3,3‰ ma solo se il Comune ha introdotto l’aliquota supplementare dello 0,08‰, altrimenti resta al 2,5‰.

11quesito – come si arrotonda l’importo?

Si applica la regola dell’arrotondamento all’euro per difetto se la frazione è inferiore o uguale a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a tale importo (quindi da 50 centesimi). L’arrotondamento va fatto non sul totale ma su ognuno dei codici tributi essendo imposte distinte.

12quesito – la Tasi va pagata per l’effettivo periodo di possesso?

Per la Tasi valgono le stesse regole per il calcolo previste per l’Imu.  La TASI va calcolata sui giorni di possesso o sui mesi, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso o la detenzione si sono protratti per almeno 15 giorni. Se, ad esempio, il contribuente ha acquistato il fabbricato a maggio, l’importo deve essere calcolato in ragione degli otto mesi di effettivo possesso.

13quesito –  Come si calcola la Tasi per gli immobili inagibili o inabitabili e i fabbricati di interesse storico e artistico?

Anche in questo caso si applicano per la Tasi tutte le disposizioni concernenti la determinazione della base imponibile IMU, comprese quelle attinenti agli immobili di interesse storico artistico e ai fabbricati inagibili o inabitabili, quindi si applicano le riduzioni al 50% del valore imponibile di cui all’art. 13, comma 3, del D.L. n. 201 del 2011.

14quesito –  qualora un fabbricato sia posseduto da due soggetti con percentuali di proprietà diverse (es. comproprietario A al 70% e comproprietario B al 30%) e solo per uno dei due (ad es. il soggetto B) quell’immobile sia adibito ad abitazione principale, come devono pagare i due soggetti?

Ognuno dei possessori paga in base alla propria quota e applica l’aliquota relativa alla propria condizione soggettiva quindi il soggetto A paga come con l’aliquota per gli “altri edifici” mentre il soggetto B che ha adibito l’immobile ad abitazione principale applica l’aliquota per le abitazioni principali con le relative detrazioni. Comunque sono entrambi obbligati al pagamento del tributo.

15quesito –  in caso di proprietari di un immobile ma per quote diverse, la detrazione TASI eventualmente deliberata dal Comune deve essere ripartita in parti uguali tra i proprietari che utilizzano l’immobile come abitazione principale?

Sì, la detrazione eventualmente deliberata dal comune, deve essere ripartita in parti uguali tra i comproprietari, nel caso in cui questi utilizzano l’immobile come abitazione principale, anche se sono proprietari di quote diverse.

16quesito –  come si ripartisce la TASI nel caso in cui l’immobile è locato?

L’inquilino versa la TASI nella misura compresa tra il 10%, calcolata applicando l’aliquota determinata dal comune. La norma prevede, infine, che la restante parte dell’imposta sia corrisposta dal titolare del diritto reale. Ad esempio, non per il nostro comune, si pensi al comune che abbia fissato all’1‰ l’aliquota per gli immobili locati e al 2‰ l’aliquota per l’abitazione principale. In tal caso, nell’ipotesi di un immobile locato, l’imposta è determinata applicando l’aliquota dell’1‰ prevista dal comune, senza tenere conto dell’eventuale utilizzazione dell’immobile da parte dell’inquilino a titolo di abitazione principale. L’imposta così determinata deve essere ripartita tra proprietario e inquilino sulla base delle percentuali stabilite dal comune.

17quesito –  per un appartamento in multiproprietà che fa parte di un immobile nel quale è presente una sala condominiale autonomamente accatastata è il proprietario che paga per la quota di possesso dell’appartamento o l’amministratore versa per la sala condominiale rivalendosi sui singoli condomini?

È l’amministratore che è tenuto al versamento sia dei locali di uso comune sia di quelli utilizzati in regime di multiproprietà, seguendo un’interpretazione anche in linea con l’esigenza di semplificazione degli adempimenti tributari e poi si rivarrà nei confronti dei singoli proprietari in ragione delle quote di possesso.

18quesito –  se il comune nella delibera non ha indicato la percentuale per il riparto dell’imposta tra proprietario e inquilino, come si paga la TASI (non riguarda il nostro comune)?

L’occupante deve versare il tributo nella misura minima del 10% o in altra misura se espressamente deliberata dal comune stesso.

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