13 quesiti sull’applicabilità dell’IMU e della TASI

Di 3 Giugno, 2015 0 0

Domande2In attesa della presentazione dei bilanci preventivi degli enti locali, prorogati dal Governo al 30 luglio, da dove scopriremo le aliquote 2015 delle imposte comunali Imu, Tasi, Tari e addizionale Irpef ed in prossimità della scadenza del versamento delle prime rate IMU e TASI, previste per il 16 giugno (50% dell’importo totale 2014), abbiamo voluto rispondere ai 13 quesiti più frequenti che possono sorgere in relazione all’applicabilità delle imposte:

1quesito – possiedo un terreno edificabile di 5.000 mq. Il P.R.G. (piano regolatore generale) del comune prevede che per edificare un edificio su quel terreno servono 10.000 mq. Quel terreno è soggetto di imposta?

Si, basta che il terreno è identificato come “edificabile”. Ma a differenza di un edificio sul quale si applica il valore catastale, su un terreno edificabile si applica il valore venale. Il valore venale è comunque una stima e va indicata il 1° gennaio di ogni anno. Essendo una stima dovrà valutare diversi fattori, tra i quali anche quello relativa al vincolo di edificabilità che il terreno deve rispettare e che in questo caso non rispetta.

2quesito – un immobile ereditato da più persone dove uno degli eredi vi dimora abitualmente, è soggetto all’IMU o è esente, essendo l’abitazione principale dell’erede che vi dimora?

Purtroppo no. Il Dlgs 23/2011 all’articolo 9 parla di soggetti “passivi” ai fini IMU. L’abitazione cointestata a più persone è soggetta all’IMU, ognuno deve pagare la relativa quota. Anche gli eventuali eredi che vi dimorano a titolo gratuito devono pagare la relativa quota. Il comodato d’uso gratuito è il riconoscimento del diritto di utilizzo del bene ma con questo non si trasferisce la proprietà ne costituisce un titolo reale (uso, usufrutto o abitazione). Il comodatario non è annoverato tra i soggetti passivi d’imposta ai fini IMU. Se pur vero che dal 1° gennaio 2014 è stata attribuita agli enti la possibilità di equiparare tali immobili ad abitazione principale ma è limitata ai parenti di primo grado in linea retta (genitori-figli), e in questo caso particolare non può avvenire in quanto si tratta di parenti di secondo grado (fratelli o sorelle) e quindi non è esente imposta. In conclusione, l’erede che utilizza il bene che è anche il proprietario di una quota è esente dal pagamento dell’imposta, gli altri pagano le loro rispettive quote.

3quesito – gli immobili utilizzati da soggetti “non profit”, sono esenti dall’imposta?.

Si. Secondo quando stabilito dal Tuir all’articolo 73, comma 1 lettera c, gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali destinati “esclusivamente” allo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività non profit (quali assistenziali, culturali, recettive, sportive etc). Se l’immobile è parzialmente utilizzato da questi enti “non profit” sempre per scopi non commerciali, solo la parte effettivamente da loro utilizzata è esente imposta, applicata invece sulla restante parte. Se l’ente non profit in quel locale fa attività commerciale, l’imposta è dovuta.

4quesito – in presenza di 2 immobili intestati singolarmente ai 2 coniugi, si applica l’agevolazione per la prima casa?

Si e no. Secondo quanto stabilito dal Dlgs 504/1992, l’unità immobiliare viene considerata abitazione principale soltanto se vi dimorano abitualmente sia il contribuente che i suoi familiari. Anche secondo diverse sentenze della Cassazione l’agevolazione è “meritevole” solo sulla “residenza della famiglia” dove si realizza l’obbligo di convivenza posto dall’articolo 143 del codice civile. Quindi sarebbe un no per entrambi. Tuttavia con l’introduzione dell’IMU si da la possibilità di indicarne una come abitazione principale, e l’altra come seconda abitazione fermo restando la necessità che comunque entrambe devono essere locate nello stesso Comune. Su una delle due quindi si può applicare l’agevolazione, quella che è effettivamente utilizzata per tale scopo.

5quesito – se il coniuge è intestatario di un appartamento e l’altro coniuge è intestatario della cantina, questa è soggetto all’IMU?.

Nel caso di convivenza e nel caso in cui uno l’appartamento e la cantina sono locati nello stesso stabile, l’esenzione si applica ad entrambi con l’unico vincolo della residenza coincidente di entrambi i coniugi. La cantina quindi dovrà essere registrata come pertinenza dell’abitazione. Si ricorda che il numero massimo di pertinenze per ognuna delle seguenti categorie catastali è un0:

  • cantina o soffitta (categoria catastale C/2);
  • garage o box auto (categoria catastale C/6);
  • tettoia o posto auto (categoria catastale C/7).

Nel caso siano presenti due cantine l’imposta si applica su una delle due e l’altra è considerata pertinenza dell’abitazione principale. Se ci sono una cantina, un garage e una tettoia tutte e tre sono pertinenze dell’abitazione principale quindi esenti.

6quesito – gli immobili rurali strumentali all’attività agricola sono soggetti all’esenzione?

Solo nel caso in cui il relativo fabbricato rurale strumentale è utilizzato per la conduzione di aziende agricole o utilizzato per la produzione agricola ad esempio se destinati alla conservazione dei prodotti, stoccaggio dei materiali, all’allevamento, all’agriturismo. L’esenzione si applica anche nel caso in cui il fabbricato è utilizzato dai dipendenti dell’azienda agricola con l’unica condizione che questi devono aver lavorato in quell’azienda per almeno 100 giorni. Tutti gli altri soggetti devono pagare l’imposta.

7quesito – l‘area su cui sorge un fabbricato è soggetto di imposta?

L’area in cui sorge un fabbricato costituisce parte integrante del fabbricato stesso ed è quindi assoggettato all’imposta dello stesso fabbricato. Se la potenzialità dell’area non è stata del tutto sfruttata, ad esempio se è possibile ampliare il fabbricato o costruirne un altro, l’imposta per l’area non si paga se quest’area è considerata pertinenziale al fabbricato esistente e quindi perde, anche se temporaneamente, la proprietà edificatoria. Nel caso in cui invece l’area residua è ad esempio delimitata da un muro e distinta dall’abitazione principale, questa non può essere considerata pertinenziale all’abitazione principale.

8quesito – la solidarietà delle imposte sui proprietari si applica per l’IMU e per la TASI?

Se si è proprietari di un edificio soggetto di imposta per una quota, ad esempio al 50%, e nel caso in cui l’altro proprietario non paga ne l’IMU ne la Tasi, il comune non può attribuire l’intero gettito IMU ad uno solo dei due proprietari. Nel caso della Tasi, siccome non sono previste le quote di possesso, il comune può richiedere il 100% dell’importo della Tasi ad uno dei contribuenti obbligandolo così a versare anche la quota dell’altro proprietario moroso.

9quesito – perdita dei genitori proprietari dell’immobile, cosa succede?

Nel caso in cui si verifica il decesso di entrambi e genitori e nell’ipotesi che il diritto di godimento dell’immobile passi ai figli (esempio 2) di cui uno continua a vivere nella stessa casa e l’altro invece in un’altra abitazione con la propria famiglia, il soggetto passivo che ha il diritto reale di godimento (quindi che ancora vive in quell’unità immobiliare) è assoggettato all’imposta TASI e IMU. Il fratello che vive per conto suo in un altro immobile può chiedere l’istituzione del “diritto d’uso ed abitazione” con forma di atto pubblico (agenzie delle entrate) o tramite scrittura privata autenticata da un notaio al fratello che continua a vivere in quell’appartamento il quale sarà assoggettato alle imposte, fino a quando non si completa l’eventuale successione che permetta al fratello ivi residente di intestarsi la proprietà in toto pagando la relativa quota al fratello. Solo se il regolamento comunale prevede l’agevolazione ai parenti di primo grado, il fratello che vi dimora può esimersi dal pagare l’imposta sempre che il comune non pretende un atto formale presso l’agenzia delle entrate che evidentemente non può realizzarsi, in quanto i genitori non sono più in vita.

10quesito – la separazione e l’assegnazione ad uno dei coniugi cosa comporta?

In caso di unità immobiliare concessa dal giudice, dopo la sentenza di separazione, al coniuge non proprietario dell’immobile, è esente IMU così come stabilito all’art. 13 comma 2 lettera c “alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio”. Mentre per quanto riguarda la Tasi questa va versata con quote diverse, stabilite dai regolamenti comunali e nel nostro comune il proprietario paga il 90% e il coniuge assegnatario il restante 10%.

11quesito – la nuda proprietà è tassabile?

Se dopo una successione, un appartamento risulta di proprietà per l’80% al vedovo e il 20% al figlio, quest’ultimo residente altrove, l’immobile non è soggetto al pagamento dell’IMU per l’intera unità immobiliare in quanto il figlio ne ha solo la “nuda” proprietà e quindi non ha più il diritto di godere del bene. Per quando riguarda la Tasi questa, se prevista, va pagata dal solo genitore.

12quesito – cosa succede se l’unità immobiliare è affittata ma solo in parte?

Nel caso in cui un’immobile è usufruito dal proprietario al 50% e il restante 50% è affittato, il comune non può chiedere l’IMU sul 50% affittato e l’immobile resterà esente IMU per tutta la totalità dell’imposta. Il principio si basa sul fatto che per applicare l’imposta è necessario che l’unità sia in grado di creare reddito. Ma per unità si intende tutto l’appartamento e non le singole stanze, tant’è vero che la rendita catastale riguarda la singola unità immobiliare e non le singole stanze che se prese singolarmente non creano rendita. Quindi il proprietario continua a godere dell’esenzione IMU ma resta comunque soggetto alla TASI che non potrà in alcuna maniera ripartire con gli inquilini.

13quesito – un’unità immobiliare in corso di costruzione (F/3) che occupa la stessa area di un’altra unità immobiliare già soggetto d’imposta, deve pagare l’area edificabile?

Un’unità accatastata con la categoria fittizia F/3 è di per se un’unità che non crea reddito e quindi ha un valore catastale pari a 0€. Tuttavia deve comunque pagare il valore veniale dell’area fabbricabile sulla quale si sviluppa. Una volta realizzata l’unità immobiliare e una volta che questa inizia a creare reddito, l’imposta si trasferisce in toto sull’unità immobiliare e anche nel caso in cui vi sia un residuo di potenzialità edificatoria questo non può essere soggetto di imposta perché l’imposta si basa sulla dimensione reale dell’immobile e non sulle potenzialità dell’area. Ad esempio se un terreno di 5.000 mq posso realizzare un edificio di 200 mc ma ne realizzo uno di 100 mc, l’imposta sulla restante parte “edificabile” non è soggetto di imposta, sempre che viene asservita come pertinenza dell’abitazione principale e non viene distinta da quella dell’immobile ad esempio separando il terreno in due con un muro di confine. L’imposta non si applica se l’unità immobiliare occupa lo stesso spazio dell’unità immobiliare già esistente e che già è soggetto di imposta, sia perché resta un edificio privo di rendita sia perché l’area edificabile è già scontata sul piano esistente (se ad esempio su una casa a due livelli si completa il primo, il secondo livello in F/3 non paga nulla, neanche l’area edificabile in quanto non più esistente e completamente pagata con l’imposta applicata a quello esistente).

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