Qualche piccolo risparmio … IMU su categorie fittizie (per tutti nessuna fascia di reddito)

Di 6 Gennaio, 2015 0 0

Omino ok

Secondo la Cassazione in presenza di un immobile su più piani, qualora uno o più di questi piani sia/siano accatastato/i nella categoria F/3 (corso di costruzione) e se occupa/occupano la stessa superfice di un altro piano già accatastato con attribuzione di rendita e che quindi è già assoggettato all’ICI (oggi IMU e TASI), non paga/pagano l’area fabbricabile, perché questa è già neutralizzata dal piano esistente e non ne esiste altra utilizzabile. Inoltre secondo una Direttiva Ministeriale durante la fase di costruzione l’IMU non si paga né sull’immobile né sull’area fabbricabile e conclude che lo stesso principio è valido per tutti gli immobili accatastati nelle categorie fittizie F. 

In base all’art. 5 del decreto legislativo 504/1992, se un fabbricato non è ultimato, effettivamente utilizzato o è senza rendita dovrebbe scontare sempre l’imposta dell’area sottostante utilizzata a fini edificatori. È questa la regola da 20 anni applicata dai comuni (da quando è stata istituita l’Ici).

Ma secondo la sentenza della Cassazione n. 17035/2013(1), vi sono dei casi in cui manca l’oggetto dell’imposizione perché un bene non può essere considerato né area fabbricabile né fabbricato. In pratica non si può attribuire una base imponibile al primo piano di un edificio che si sviluppa su più livelli attribuendo a quest’ultimo il valore dell’area edificabile sia perché un immobile che è classificato in una delle categorie F non è ancora a tutti gli effetti un immobile non essendo avvenuta né l’ultimazione dei lavori né l’utilizzabilità, sia perché non è possibile assoggettare a tassazione l’area totale dell’edificio ma solo quella effettivamente completata e/o utilizzata, non tralasciando il fatto che l’edificio sopraelevato occupa la stessa area fabbricabile già assoggettata dall’imposta applicata all’edificio realizzato al pian terreno.

A questa sentenza ha fatto seguito la risoluzione ministeriale n. 8/2013 avente come oggetto “imposta municipale propria (IMU) di cui all’art. 13 del D. L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214. Realizzazione di un impianto fotovoltaico sul lastrico solare”, che seppur analizzando la categoria catastale F/5, giunge alla conclusione di “escludere il lastrico solare quale area edificabile durante la fase di costruzione dell’impianto fotovoltaico”. Sulla scorta di ciò, ha sottinteso che lo stesso principio, oltre a valere per i lastrici solari utilizzati come area edificabile durante la fase di costruzione di un impianto fotovoltaico “vale per quegli edifici accatastati con la categoria fittizia F“, che sono quindi esentati dall’IMU e ergo anche dalla TASI, sia sull’immobile che sull’area fabbricabile.

Lo stesso Consiglio Nazionale dei Geometri con lettera protocollata n.8892 del 07/08/2013, richiama la precedente sentenza della Cassazione e la risoluzione ministeriale, afferma i stessi concetti:

  • la valutazione dell’imposta avviene in funzione dell’uso attuale del bene e non già in base all’uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile dalla massima produttività;
  • che per l’applicazione dell’imposta la normativa prevede due soli criteri che sono: la data di ultimazione dei lavori o quella dell’utilizzazione (se antecedente quella di ultimazione), senza alcun riferimento alla divisione del fabbricato in piani o porzioni;
  • inoltre sottolinea che tutti gli immobili iscritti nelle categorie fittizie, ad esempio un immobile collabente, fintanto che rimane tale, non deve scontare la fiscalità come se si trattasse di un’area edificabile.

In effetti a tutte le unità immobiliari inscritte nel gruppo F (categorie fittizie) non viene associata e riconosciuta alcuna rendita catastale in quanto sono unità immobiliari non idonee (anche solo temporaneamente) a produrre ordinariamente un reddito. Posto che trattasi comunque di iscrizioni in catasto fabbricati se ne dovrebbe dedurre che dette unità immobiliari sono in linea con la definizione di fabbricato in quanto iscritte in catasto fabbricato e come tali considerabili ai fini della tassazione Imu e Tasi. Però è anche vero che la tassazione è solo virtuale per via del difetto di attribuzione di rendita catastale che non quantifica alcuna base imponibile o meglio la quantifica pari a zero. Tale condizione decade all’ultimazione dei lavori o quando l’immobile diventa abitabile o servibile.

Ma cosa significa «abitabile o servibile»? In realtà i concetti sono legati a quelli della normativa edilizia. L’articolo 23, comma 7 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), al comma 7 spiega che, ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico (comunale), con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività. Contestualmente presenta ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate, ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazione del classamento. Pertanto, ad attestare la conformità delle opere al progetto edilizio, è il certificato di collaudo del progettista, di norma anche direttore dei lavori, ma la licenza di agibilità ufficiale del Comune viene rilasciata solo dopo la denuncia al catasto, presentabile quando l’immobile con l’allacciamento ai servizi pubblici urbani (luce, acqua, gas, telefono, fognatura), diviene appunto abitabile o servibile all’uso(2) cui è destinato, come indicato dall’articolo 28 del Rdl 652/39.

Purtroppo nonostante quanto sopra affermato, molti comuni non hanno seguito né le Direttive Ministeriali né la sentenza di Cassazione e hanno continuato ad interpretare le leggi così come erano prima delle sentenza. In particolare possiamo affermare che generalmente le categorie fittizie vengono così trattate:

  • F/1 aree urbane – (aree di corte urbana che non risultano legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi) la prassi comune è quella non pagare né il fabbricato né l’area fabbricabile fino all’inizio dei lavori ossia fino al concreto sfruttamento edilizio. Dall’inizio dei lavori si paga l’area fabbricabile. Al completamento dei lavori si paga il fabbricato e l’area fabbricabile diventa una pertinenza del fabbricato esente dall’imposta.(3)
  • F/2 fabbricati collabenti – (unità immobiliari totalmente o parzialmente inabitabili, distrutti o danneggiati che presuppongono una precedente funzionalità e capacità di fabbricato sicché non può riconoscersi per i fabbricati non ultimati e abbandonati) la prassi per queste categorie è di esentarli dall’imposta sugli immobili. Se posti su una zona edificabile pagano però l’area di sedime depurando però il valore venale da attribuire dai prevedibili costi per la demolizione e lo smaltimento degli inerti. Se posti su zone non edificabili pagano l’area edificabile solo se si iniziano i lavori di ristrutturazione. Se infine sono locati in zone prive della possibilità di sfruttamento della cubatura non pagano nulla.(4)
  • F/3 fabbricati in corso di costruzione – (unità immobiliari di nuova costruzione, non ancora ultimate) sono solitamente soggetti al pagamento della sola area edificabile. Qualora occupa la stessa area di un altro fabbricato già accatastato con rendita, è esente da qualsiasi imposta sia sul fabbricato che sull’area fabbricabile;
  • F/4 fabbricati in corso di definizionesono fabbricati che si avvalgono di una iscrizione temporanea (massimo 6 mesi) che quindi si concretizzano in altre categoria in breve tempo;
  • F/5 lastrico solare – (unità immobiliari che si creano quando, ad esempio, una ditta diversa da quella del piano sottostante intenda sopraelevare). Il lastrico solare, anche qualora appartenente a un soggetto diverso dal proprietario/i del fabbricato del quale ne costituisce la copertura, non assume ai fini impositivi una propria individualità distinta e distaccata dal fabbricato e ciò quand’anche fosse utilizzato quale area di sedime di una nuova costruzione.
  • Fabbricati sottoposti a interventi edilizi. Il fabbricato in corso d’opera non può essere considerato fabbricato, ma è tassato unicamente l’area fabbricabile su cui insiste; il fabbricato ricostruito, ristrutturato o restaurato acquista rilevanza fiscale solo al momento di ultimazione dei lavori, ovvero di utilizzo se antecedente. Solo qualora sia sottoposto ad intervento di ristrutturazione edilizia una parte dell’immobile, l’imposta è relativa solo a quella ancora esistente e utilizzabile, mentre per quella demolita e successivamente ricostruita paga solo l’area edificabile fino alla fine dei lavori o all’utilizzazione. (5)

Nel regolamento IUC del Comune di Balsorano si afferma:

  • nell’art. 9 – definizione di fabbricato, applica l’imposta su un edificio dalla data di ultimazione dei lavori o dal momento in cui si verifica il suo effettivo utilizzo, se antecedente a tale data. La condizione di effettivo utilizzo si rileva dai consumi dei servizi indispensabili che devono risultare superiori a chilowatt 10 mensili per l’energia elettrica e a metri cubi 5 mensili per l’acqua potabile;
  • nell’art. 12 – area fabbricabile, è l’area utilizzabile a scopo edificatorio applicabile su ogni area/immobile che esprime comunque un potenziale edificatorio “di fatto” (vale anche nelle zone non edificabili in alcuni casi indipendentemente dal PRG). Se dopo la realizzazione dell’immobile esiste ancora un’area potenzialmente edificabile, si paga il residuo sottraendo al totale dell’area quella già effettivamente utilizzata. Può essere comunque estinta dopo una dichiarazione del proprietario qualora intenda riassorbirlo e renderlo pertinenziale all’immobile (esempio se si comunica che l’area fabbricabile residua è utilizzata come giardino);
  • nell’art. 13 – valore delle aree fabbricabili, si intende quello venale dell’area stabiliti con apposita delibera di giunta entro il 30 aprile di ogni anno che può essere modificabile annualmente o può essere confermata con i valori stabiliti per l’anno precedente. Esso rappresenta un valore medio di stima ma può essere avvalorato o meno in presenza di un perizia di stima reale (che nel caso di maggiore o minore imposta l’importo viene retrodatato).

Come si vede il regolamento è comunque in difetto per quanto riguarda sia la sentenza della Cassazione sia per quanto riguarda la risoluzione Ministeriale (che suggerisce di esentare gli immobili in corso di costruzione da qualsiasi imposta IMU/Tasi anche quella gravante sull’area fabbricabile). Alla luce di ciò chiunque si trovi ad aver pagato qualsiasi cifra per un piano in costruzione (F/3) che si sviluppa sopra (o anche sotto) un altro piano già accatastato e assoggettato all’imposta IMU, può chiedere rimborso entro 5 anni dalla data delle richiesta (tutte le somme pagate da giungo 2010). Alla stessa maniera, qualsiasi edificio che ha pagato l’imposta ICI/IMU sul valore dell’immobile e non dell’area edificabile quando questo era ancora in costruzione, quindi non ultimato o non servibile, ha diritto allo stesso rimborso.

A tal proposito chiederemo una verifica nel prossimo Consiglio Comunale.

(1) La sentenza di Cassazione afferma che: “occorre tenere conto delle sole potenzialità edificatorie già espresse attraverso l’attuata edificazione, e non di quelle previste dagli strumenti urbanistici in vigore, atteso che la stima catastale riguarda l’uso attuale del bene (existing use) e non già l’uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività (highest and best use)”. Inoltre afferma che “la nozione di fabbricato, di cui al D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, rispetto all’area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una volta che l’area edificabile sia comunque utilizzata, il valore della base imponibile ai fini dell’imposta si trasferisce dall’area stessa all’intera costruzione realizzata. Per l’applicazione dell’imposta sul “fabbricato di nuova costruzione”, infatti, la norma individua due soli criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione, senza alcun riferimento alla divisione del fabbricato in piani o porzioni (Cass. n. 22808 del 2006). Infine per la determinazione della base imponibile “di un appartamento in costruzione al primo piano dell’edificio, quindi, non trova applicazione il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6, che disciplina l’utilizzazione edificatoria dell’area (individuando come base imponibile il valore dell’area stessa), […] di tal che, nella specie, non essendosi realizzato alcuno dei due presupposti (ultimazione dei lavori o utilizzo dell’area), il comune non poteva assoggettare ad ICI l’area su cui si sviluppava la cubatura in relazione alla quale era stata conseguita la concessione edilizia per l’appartamento al primo piano, non essendovi altra “area fabbricabile” che quella su cui insisteva l’appartamento a suo tempo realizzato al piano terreno (Cass. n. 23347 del 2004)”.

(2) Fino al diversi anni fa, secondo il catasto, un’immobile era servibile all’uso subito dopo l’installazione degli infissi così come descritto nell’articolo 3 del D.P.R. n. 425 del 1994 “il direttore dei lavori ha l’obbligo di presentare, in duplice copia, la dichiarazione per l’iscrizione al catasto dell’immobile, di cui all’art. 52 della Legge 28 Febbraio 1985, n. 47, immediatamente dopo l’ultimazione dei lavori di finitura e, comunque entro trenta giorni della installazione degli infissi”. Questo articolo è stato in parte modificato dall’art. 25 del D.P.R. n. 380 del 2001 da dove sparisce il riferimento alla installazione degli infissi, il cui scopo, per esempio, era di proteggere le attrezzature di cantiere.

(3) In effetti la generazione di aree urbana, tramite apposita particella o subalterno non costituisce autonomamente area fabbricabile, salvo che l’area non rientri nella previsione di piano tra le zone edificabili. Se invece così non fosse, il concreto sfruttamento edilizio, che si apprezza tale dall’inizio dei lavori, consente ex art. 5 comma 6 D.Lgs. n. 504/1992, di considerare l’unità alla stregua di un area edificabile.

(4) In effetti secondo diverse tesi, il fabbricato collabente sarebbe escluso dalla tassazione sia IMU che Tasi avendo rendita zero. Altre tesi però affermano che bisogna comunque rilevarne la capacità economica del bene e fa prevalere il valore del suolo rispetto alla svuotata capacità reddituale del fabbricato collabente, trattandosi di un’edificabilità concreta che consiste in una fattispecie per la quale la capacità edificatoria è frutto del persistente fabbricato anche se in zona agricola. Tale situazione prevista dall’art. 5 del D.Lgs. n. 504/1992 analizza i diritti acquisiti e spesi (costruzione seguito da demolizione) che le attuali disposizioni urbanistiche non sopprimono sono soggetti ai tributi comunali solo nel caso di utilizzazione del fabbricato costruito, ricostruito o  ristrutturato. Ad ogni modo qualora si propenda per la tassazione come area fabbricabile anche se non interessata dal lavori edilizi, l’area soggetta ad imposta è limitata all’area di sedime del fabbricato collabente, depurando inoltre il valore venale da attribuire dai prevedibili costi per la demolizione e lo smaltimento degli inerti.

(5) In caso si utilizzazione edificatoria dell’area (ex art. 3  comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/2001) vengono disciplinati dall’art. 13 comma 3 del D.L 201/11, che richiama le regole ICI dell’art. 5 comma 6 del D.Lgs. 504/1992, secondo cui la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, anche in deroga all’art. 2 citato, senza computare il valore del fabbricato in corso di costruzione, fino alla data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente a quello di utilizzo del fabbricato stesso.  In caso di ultimazione parziale di unità immobiliari di un fabbricato in corso di costruzione, esse sono assoggettate all’imposta quali fabbricati a decorrere dalla data di ultimazione parziale dei lavori o, se antecedente, dalla data in cui sono comunque utilizzate; ai fini impositivi si paga in percentuale sulla consistenza volumetrica effettivamente realizzata e utilizzata la superficie dell’area sulla quale è in corso la restante costruzione, ai fini impositivi, è determinata sulla base del rapporto tra consistenza volumetrica residua edificabile espressa dal lotto e consistenza volumetrica complessivamente edificabile applicato alla superficie complessiva del lotto.

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