Nella nuova Imu, come nella vecchia, la base imponibile dei fabbricati è ottenuta applicando all’ammontare delle rendite risultanti in Catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, e rivalutate del 5%, una serie di moltiplicatori che variano a seconda della categoria catastale:

• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
• 80 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5;
• 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1;
• per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio, alla data del 1° gennaio dell’anno d’imposta;
• per i terreni agricoli la base imponibile è costituita dal reddito dominicale, che risulta iscritto al Catasto Terreni al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, rivalutato del 25% e moltiplicato per 135;
• per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 110.

Il riferimento alle rendite iscritte al 1° gennaio ha creato non pochi problemi interpretativi nei casi in cui il fabbricato ha ottenuto la rendita in corso d’anno, perché di nuova costruzione, perché ristrutturato o per altro motivo.

In realtà una lettura sistematica della disciplina Ici/Imu portava a ritenere che il riferimento al 1° gennaio fosse da considerarsi solo per gli immobili non oggetto di variazione edilizia, come nelle ipotesi di semplice revisione della rendita o di cambio di destinazione d’uso senza interventi edilizi. Ciò era agevolmente desumibile dalla disciplina relativa ai fabbricati di nuova costruzione per i quali era (e lo è anche oggi) previsto che questi fossero assoggettati dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione. È evidente che se il fabbricato di nuova costruzione è accatastato il 30 giugno, il contribuente dovrà liquidare l’imposta considerando l’area fabbricabile per sei mesi e la rendita catastale per gli altri sei mesi, anche se al 1° gennaio questo fabbricato non aveva rendita perché semplicemente inesistente.

Stesso discorso per il caso di fabbricati oggetto di ristrutturazione, per i quali la base imponibile è costituita dal valore dell’area fino alla data di ultimazione dei lavori, che può verificarsi in corso d’anno.

Ciononostante una giurisprudenza minoritaria della Corte di Cassazione, come la n. 9238/2019, ha ritenuto che qualunque sia la causa che ha determinato la variazione della rendita mediante la procedura Docfa, questa esplica effetti fiscali sempre dal 1° gennaio dell’anno successivo. Si tratta di argomentazione estranea a una lettura sistematica delle norme, e anzi passibile di violazione del principio della capacità contributiva, perché applicandola ad un immobile che a seguito di demolizione e parziale ricostruzione subisce un dimezzamento della rendita, porterebbe a corrispondere l’Imu su una rendita non più rappresentativa della capacità contributiva.

Il problema interpretativo oggi deve ritenersi definitivamente risolto, posto che il comma 745 della legge di bilancio 2020 legittima l’unica lettura possibile, prevedendo che «le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo».

In altri termini, è evidente che un’area fabbricabile che diventa tale al 30 di giugno, non ha un “proprio” valore di mercato al 1° gennaio, quand’era agricola, ma è altrettanto evidente che occorre far riferimento al valore al 1° gennaio di aree aventi le medesime caratteristiche.

Stesso discorso per le aree già edificabili che subiscono variazioni in corso d’anno. Se per un’area viene adottato, ad esempio il 30 giugno, un piano particolareggiato, è evidente che vi sia un incremento di valore che impone di considerare due valori: per i primi sei mesi il valore al 1° gennaio delle aree prive di piano particolareggiato, e per il secondo semestre il valore al 1° gennaio di aree con piano particolareggiato approvato.

Quanto appena sostenuto, tuttavia, non è stato fatto proprio dalla giurisprudenza di legittimità che con sentenza n. 2901/2017 ha detto che gli effetti dell’attribuzione della qualifica di edificabilità decorrono dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello di adozione dello strumento urbanistico generale. Principi confermati anche di recente con la sentenza n. 8544/2019. Si tratta all’evidenza di decisioni che non tengono conto, da un lato, che l’Imu è frazionabile per mesi, e quindi nulla osta a che per alcuni mesi si paghi come terreno agricolo e per altri come area fabbricabile e, dall’altro lato, che creano una palese violazione del principio della capacità contributiva, giacché quanto affermato dovrebbe valere anche nell’ipotesi di aree fabbricabili che tornano ad essere agricole dal 2 di gennaio. Pretendere, in questo caso, l’assoggettamento per l’intero anno come area fabbricabile è all’evidenza illogico oltre che illegittimo.

Con la nuova Imu il problema dovrebbe essere risolto visto che occorre far riferimento al valore venale al 1° gennaio «o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici».