L’usucapione scatta sono in un determinato momento, indipendentemente da quanto tempo si è occupato il terreno. In questo caso si parla in particolare di usucapione pubblica che oltre ad identificare che il beneficiario sia un soggetto pubblico questo possa essere esercitato anche indirettamente dall’ente ovvero da una indifferenziata comunità di persone e che sia funzionale al soddisfacimento di un pubblico interesse.

Ma cosa ancora più importante, l’usucapione non scatta se l’occupazione da parte della Pubblica Amministrazione è illegittima.

Numerose sono le sentenze a riguardo (Consiglio di Stato 3988 del 26.08.2015) che hanno ribadito che è illegittima la proceduta espropriativa scaturita tramite il riconoscimento dell’usucapione in violazione degli obblighi di legge. Inoltre deve esserci volontà univoca di consenso scritta. Inoltre dopo l’approvazione del T.U. sugli espropri (DPR 327/2001) tutte le occupazioni realizzate prima di questa data sono considerate ai fini dell’usucapione con decorrenza dall’entrata in vigore della norma.

Infatti la protrazione dell’occupazione del bene da parte dell’Amministrazione, illegittime perché non concluse, comporta l’obbligo della restituzione (con il pagamento del danno da occupazione) o una nuova procedura di esproprio che prevede un indennizzo che deve corrisponde al valore del terreno al momento della perdita della proprietà, attualizzato per compensare gli effetti dell’inflazione e può essere incrementato dei danni morali per “il senso di impotenza e frustrazione di fronte allo spossessamento illegale del loro bene”.

Per interrompere l’usucapione è sufficiente contestate il possesso altrui o riaffermare il proprio diritto esclusivo. Non è sufficiente una lettera di diffida o messa in mora ma solo gli atti che privano materialmente il possessore del potere di fatto sulla cosa o gli atti giudiziali diretti a ottenere tale privazione.

Si ha pertanto interruzione dell’usucapione sei seguenti casi:

• in presenza di un’iniziativa assunta dal titolare del diritto (ad esempio il caso in cui il proprietario dell’immobile eserciti l’azione giudiziale di rivendica del bene);
• quando il possessore dell’immobile è stato privato del possesso per oltre un anno;
• quando il possessore riconosca espressamente il diritto del proprietario;
• in caso di notifica di atto di citazione con cui il proprietario richieda la materiale consegna di tutti i beni immobili.

Sotto un profilo pratico, dunque, per ottenere l’interruzione dell’usucapione, si può agire nel seguente modo:

• se c’è la collaborazione del possessore e, quindi, i rapporti con il titolare sono pacifici: sarà sufficiente far firmare a questi una dichiarazione con cui egli riconosce espressamente all’effettivo proprietario tutti i diritti sul bene, ammettendo di poterne disporre solo in virtù del consenso del primo;
• se non c’è la collaborazione del possessore: si potrà notificare a questi un atto di citazione con cui il proprietario chiede la restituzione del proprio bene. Si tratta dell’atto che serve per intraprendere la normale causa in tribunale, anche se, in questo caso, non c’è alcun bisogno, poi, di proseguire il giudizio e, quindi, di iscriverlo a ruolo. Insomma, non si dovranno pagare le tanto temute tasse (contributo unificato) relative all’avvio della domanda giudiziale: ci si potrà fermare alla semplice notifica. L’importante è che l’atto sia redatto da un avvocato e notificato dall’ufficiale giudiziario (il costo della notifica ammonta a circa 11 euro).

In tutti questi casi è necessario agire prima che l’usucapione si verifichi e, quindi, che si compiano i termini suddetti. Inoltre, è necessario sapere che l’atto interruttivo non impedisce definitivamente l’usucapione, ma fa solo sì che i termini inizino a decorrere da capo. Pertanto in prossimità della successiva scadenza degli stessi, sarà necessario porre in essere un ulteriore atto interruttivo.

L’unica forma di usucapione realizzabile nell’ambito di una procedura espropriativa non conclusa con il decreto di esproprio è quella ventennale, poiché la buona fede (soggettiva) dell’autorità espropriante deve ritenersi esclusa dall’emanazione del provvedimento autorizzatorio all’occupazione, il quale dimostra che l’autorità era ben conscia di occupare un terreno appartenente ad un terzo proprietario.

Sino all’entrata in vigore del d.P.R. 8 giugno 2001 n. 327 risultava inoltre radicalmente preclusa, da parte del destinatario dell’occupazione preordinata all’esproprio, l’azione di restitutio in integrum (ripristinare le condizioni originali), risultando l’occupazione acquisitiva più che un mero fatto illecito, una vera e propria “fattispecie ablatoria seppur atipica”. Conseguentemente, “a tutto concedere”, alla stregua dell’art 2935 c.c. – secondo cui la prescrizione decorre “dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere” – il dies a quo di un possibile possesso utile a fini di usucapione non potrebbe che individuarsi a partire dall’entrata in vigore del d.P.R. 8 giugno 2001 n. 327, il cui non più vigente art. 43, ivi contenuto, aveva sancito il superamento normativo dell’istituto dell’occupazione acquisitiva.

Pertanto è del tutto logico che il tempo decorso durante il quale l’Amministrazione ha, anche ininterrottamente ed alla luce del sole detenuto il bene prima di tale data, non si computi ai fini della maturata usucapione. Il tempo durante il quale l’Amministrazione ha esercitato un potere materiale sul bene occupato (e medio tempore trasformato, eventualmente), antecedentemente alla entrata in vigore del d.P.R. n. 327/2001 è inutiliter datum, in chiave di computo del medesimo ai fini di dedurre la usucapione dell’area; ciò in quanto sino alla data di entrata in vigore del citato decreto, costituiva approdo consolidato in giurisprudenza quello per cui la trasformazione dell’area implicasse acquisto automatico della proprietà per accessione invertita, ex art. 938 c.c. in capo all’Amministrazione. Il privato spossessato, quindi, non avrebbe potuto validamente esercitare alcuna opzione reintegratoria specifica, e non avrebbe potuto conseguire la restituzione dell’area, in quanto già passata in proprietà dell’Amministrazione.

Il termine ventennale per il perfezionamento dell’acquisto a titolo originario del terreno illecitamente occupato dall’amministrazione si interrompe in caso di notifica, da parte del proprietario, dell’atto di citazione in giudizio con il quale è chiesta la condanna al risarcimento del danno derivante dall’occupazione illecita perpetrata dall’amministrazione stessa.

Il proprietario di un’area illegittimamente occupata che agisca in giudizio (o che proponga domanda stragiudiziale nei confronti dell’Ente occupante), vanta un’unica complessa pretesa, fondata sullo ius omnes alios excludendi insito nel diritto di proprietà ai sensi dell’art. 832 c.c., che può articolarsi nel petitum reipersecutorio e risarcitorio, ovvero soltanto in quello risarcitorio, laddove il bene sia stato irreversibilmente trasformato e l’Amministrazione intenda utilizzarlo per fini pubblicistici, ai sensi dell’art. 42/bis del T.U. sulle espropriazioni. Ne consegue che qualunque richiesta (risarcitoria, restitutoria ovvero di adozione di un provvedimento di acquisizione sanante), proposta in qualità di dominus del bene e fondata su presupposto dell’illegittima protrazione della detenzione dello stesso da parte della P.A., vale ad escludere il presupposto applicativo dell’istituto dell’usucapione ventennale prevista dall’art. 1158 c.c..

In caso di mancata adozione del provvedimento di esproprio nei termini previsti, quando il fondo viene occupato in via d’urgenza e in vista dell’espropriazione ai sensi dell’articolo 22 bis d.P.R. 327/2001, non v’è dubbio che per un primo periodo l’amministrazione legittimamente occupa il fondo in qualità di detentore e conseguentemente tale rapporto di fatto con la cosa non è utile per far maturare l’usucapione trattandosi, si ripete, di detenzione e non anche di possesso. I provvedimenti di occupazione di urgenza comportano la mera detenzione della cosa altrui, vuoi perché sono per legge finalizzati ad una apprensione del bene soltanto temporanea, in vista della futura emanazione del decreto di esproprio, vuoi – soprattutto – perché implicano il riconoscimento della proprietà altrui (contemplatio domini), prevedendo la corresponsione di un’apposita indennità di occupazione ai proprietari, cosicché in tal caso l’amministrazione occupante non ha l’animus possidendi che vale ai fini dell’usucapione. Qualora il Comune abbia cominciato ad esercitare il suo potere di fatto sui terreni privati in base a provvedimenti di occupazione di urgenza, deve ritenersi che tali atti abbiano comportato la mera detenzione della cosa altrui; ne consegue che in mancanza della prova di un valido titolo di interversione del possesso, in capo ad esso non si sia compiuta l’usucapione.

Quindi il periodo ventennale utile per usucapire inizia a decorrere dalla scadenza del periodo di efficacia dell’occupazione legittima, qualora esista un’occupazione legittima (solo allo scadere di detto periodo infatti la mancata restituzione del bene può ritenersi fatto idoneo a determinare l’interversione del possesso utile ai fini dell’usucapione).

Dopo la scadenza del termine della dichiarazione di pubblica utilità senza che si sia perfezionato un atto traslativo della proprietà, l’occupazione del fondo da parte dell’Amministrazione diviene senz’altro sine titulo; predicare che l’apprensione del bene da parte dell’Amministrazione al di fuori di una legittima procedura espropriativa o di un procedimento sanante (art.42 bis d.p.r. 327/2001), possa essere qualificata idonea ad integrare il requisito del possesso utile ai fini dell’acquisto per usucapione, rischierebbe di reintrodurre nell’ordinamento interno forme di espropriazione indiretta o larvata.