L’area pertinenziale al fabbricato non si tassa autonomamente solo se accatastata unitariamente allo stesso e se qualificata come tale ai fini urbanistici cioè in concreto ai Pgt in base ai quali quella determinata area è «pertinenziale» a un determinato fabbricato. La riforma della legge di bilancio ‑‑ limita i casi in cui le zone contigue a unità immobiliari possono ritenersi non tassabili. Nella vecchia Imu erano escluse le aree pertinenziali, senza altra specifica. Si riteneva di far riferimento alla nozione civilistica di pertinenza, ex articoli 817 e seguenti del Codice civile (che prevede un semplice legame di “servizio” tra l’immobile principale e la sua pertinenza, come avviene tra una casa e un garage anche se in una via adiacente, oppure un giardino e e una villetta). Il problema si poneva in caso di aree dotate di una residua potenzialità edificatoria che, se pertinenziali, non erano assoggettate a imposizione distintamente dal fabbricato. Con la legge di Bilancio, si è ristretto l’ambito normativo, prescrivendo che il suolo debba essere qualificato come pertinenza dallo strumento urbanistico di riferimento. Questo significa, che, se la zona contigua al fabbricato rientra in un lotto urbanistico distinto, non potrà essere considerata come pertinenza. La seconda condizione è poi l’iscrizione unitaria in catasto. Trattandosi di requisito costitutivo, si ritiene che l’iscrizione non possa avere un effetto retroattivo. Va detto, anche che, se si versa l’acconto con il metodo “storico” (la metà del versato nel 2019), la modifica impatterà solo in sede di saldo.
Si segnala infine che la nuova nozione di fabbricato richiede anche l’attribuzione della rendita catastale. Questo tende a limitare l’impatto dell’esenzione delle unità collabenti (prive di rendita), la cui area di sedime sarà ritenuta edificabile in presenza dei requisiti di legge.
Le due situazioni non coincidono, infatti, quasi mai. Ed è la seconda che vale, in questo caso. Del resto la norma è stata fatta proprio per far cessare una serie di contenziosi, risolvendoli a favore del Comune. Per esempio, chi a suo tempo ha acquistato più lotti fabbricabili erigendo un fabbricato solo su uno di essi, non potrà “accorparli” a questo come pertinenze e con unica rendita catastale (smettendo quindi di pagare l’Imu sulle aree fabbricabili) perché quelle aree non sono nate né qualificate come pertinenze dal punto di vista urbanistico.
Chi invece possedeva un’unica area fabbricabile, vi ha eretto un fabbricato e poi ha frazionato la restante superficie di terreno in una o più aree fabbricabili, poi non utilizzate, può riunirle al fabbricato iniziale come pertinenze. E far perdere loro la (fiscalmente) ingombrante qualifica. Se invece si vuole unire un’area non fabbricabile, si consideri che un terreno non fabbricabile ha quasi sempre un reddito agrario e dominicale bassissimi, quindi non ne vale la pena. Le aree non fabbricabili La norma non distingue la tipologia di area, quindi si potrebbe trattare anche di un terreno agricolo.
Ma in questo caso, se si trattasse invece di un terreno ad alta redditività (colture di pregio come vini particolari o simili) questo non potrebbe diventare pertinenza senza cambiare la destinazione d’uso. Effetti collaterali al catasto Va fatta però un’ulteriore considerazione. Una volta avvenuto l’accorpamento catastale, è possibile che la rendita catastale dell’immobile (che è alla base del calcolo dell’Imu e di quasi tutte le altre imposte sugli immobili) cambi: la presenza di una pertinenza costituita da un terreno può teoricamente agire sia sulla categoria, sia sulla classe o anche sulla «consistenza». L’incidenza ovviamente dipende dalla estensione del terreno dalla sua natura (parco, giardino, piazzale asfaltato, area attrezzata con piscina, campi tennis eccetera).
