Devo ammettere che la questione dell’imponibilità degli immobili accatastati nella categoria F/3 mi sta particolarmente a cuore. È stato infatti il tema del mio primo ricorso – o meglio, del primo tentativo di ricorso – contro il Comune, e anche la prima vittoria a tutela del rispetto delle regole.

Già nel 2015 avevo affrontato questo argomento in un mio articolo, scrivendo che: “I fabbricati in corso di costruzione (F/3) – unità immobiliari di nuova costruzione non ancora ultimate – sono generalmente soggetti al pagamento dell’IMU sulla sola area edificabile. Tuttavia, qualora occupino la stessa area di un altro fabbricato già accatastato con rendita, essi risultano esenti da qualsiasi imposta, sia sul fabbricato che sull’area edificabile.”

Negli ultimi anni si è acceso un dibattito fiscale rilevante attorno al trattamento dell’IMU (Imposta municipale unica) nei confronti degli immobili classificati nelle categorie catastali F/2 (fabbricati collabenti) e F/3 (fabbricati in corso di costruzione). Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 21749 del 29 luglio 2025) ha fatto chiarezza su questo tema, confermando alcune tesi e smentendone altre.

In questo articolo spiegherò i punti principali della decisione e le implicazioni pratiche per proprietari, amministrazioni comunali e professionisti.

Cosa sono le categorie F/2 e F/3?

• F/2 – fabbricati collabenti: si tratta di edifici in rovina, degradati, parzialmente demoliti o in condizioni tali da non essere più utilizzabili né produttivi. Questi immobili non producono reddito e, per definizione, sono privi di rendita catastale.

• F/3 – fabbricati in corso di costruzione: edifici non ultimati, nelle fasi intermedie della loro costruzione, che non hanno ancora completato le opere necessarie per il “funzionamento” come unità immobiliare pienamente utilizzabile.

Queste tipologie catastali sono “speciali” e la loro conseguenza fiscale è da sempre controversa.

Cosa ha stabilito la Cassazione con l’ordinanza 21749/2025

La Corte ha affrontato due questioni principali:

1. IMU sui fabbricati collabenti (F/2)
   La Cassazione ha confermato che non è dovuta l’IMU per i fabbricati iscritti in categoria F/2, in quanto non possono essere qualificati come aree fabbricabili e, soprattutto, mancando la rendita catastale, non hanno la “materia imponibile” necessaria per l’applicazione dell’imposta. Questo orientamento non è nuovo: già in precedenza la giurisprudenza aveva sostenuto che gli immobili collabenti, essendo di fatto fuori uso, non possono rientrare nel novero dei fabbricati imponibili. La Corte ha anche precisato che, se il fabbricato collabente viene demolito, può divenire rilevante l’area libera di sedime, su cui ricade l’IMU come area edificabile.Va tuttavia segnalato che questa pronuncia si è sviluppata nel contesto normativo anteriore al 2020; la legge 160/2019 ha modificato alcuni aspetti legati al concetto di “fabbricato” e di pertinenza.

2. IMU sui fabbricati in corso di costruzione (F/3)
   La Corte ha affermato che, per gli immobili in corso di costruzione, l’imposta deve essere applicata sull’area edificabile che sottende la costruzione, non sulla costruzione stessa (in quanto ancora priva di piena capacità reddituale). In altri termini, la base imponibile sarà il valore dell’area edificabile, detratto (se applicabile) il valore del fabbricato in corso d’opera. Un’ulteriore precisazione riguarda i casi di sopraelevazione: se l’edificio in corso è una sopraelevazione su un edificio già esistente, e non comporta nuova volumetria “aggiuntiva” rispetto all’edificio originario, non si può tassare l’area come se fosse edificabile. In questi casi, secondo la giurisprudenza, l’IMU non è dovuta nemmeno sull’area implicata.

Implicazioni pratiche

• Per i proprietari di immobili collabenti: la decisione conferma che non è obbligatorio versare l’IMU su quegli immobili, purché siano effettivamente privi di rendita e in condizioni tali da non produrre reddito.

• Per i proprietari di immobili in corso di costruzione: è necessario valutare con cura qual è la base imponibile (area edificabile), considerando se l’immobile sfrutta effettivamente volumetria residua o se rientra in casi speciali (sopraelevazione, vincoli).

• Per i comuni e gli uffici tributi locali: questa pronuncia fornisce un orientamento vincolante per l’accertamento IMU nei confronti di immobili F/2 e F/3, che dovrà essere seguito in coerenza con le normative più aggiornate (anche quelle introdotte dalla legge 160/2019).

• Per i tecnici e consulenti: è fondamentale aggiornarsi su queste pronunce e verificare caso per caso la situazione catastale, lo stato reale del bene e la normativa vigente locale, per orientare correttamente proprietari e amministrazioni.

Conclusione

La Cassazione con l’ordinanza n. 21749/2025 riporta ordine nella materia dell’IMU sulle categorie catastali F/2 e F/3, confermando la non imponibilità dei fabbricati collabenti e la tassazione – ma solo sull’area edificabile – dei beni in corso di costruzione. Tuttavia, l’applicazione pratica di questi principi dipende da molte variabili concreti: lo stato dell’immobile, il contesto catastale, le normative locali e le modifiche intervenute con la legge 160/2019.

Articolo scritto e pubblicato da Giuseppe Pea in data 03.10.2025