Una recente sentenza (la n. 715 del 13 gennaio) della Corte di Cassazione ritorna a discutere sulla base imponibile delle aree fabbricabili ribadendo che la determinazione dell’imposta va fatta non sul valore catastale ma sul valore venale (aggiornato/comunicato il 1° gennaio di ogni anno) che si ricava dal piano regolatore generale (in via di modifiche nel nostro comune).
Infatti secondo l’ormai noto articolo 5 del D. Lgs 504/92 “la base imponibile dell’imposta per le aree fabbricabili è rappresentata dal valore venale in comune commercio all’1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche“.
Nella sentenza si rimarca che la base imponibile si calcola sul valore venale così come attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune nell’ambito della discrezionalità attribuita dal legislatore del Dlgs 504/92 alla regolamentazione comunale, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione. Non occorre attendere, infatti, la decisione dell’ente preposto al governo del territorio, né quella inerente i piani urbanistici attuativi, ma è fatta salva la necessità di valutare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell’immobile, nonché la possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione in ragione delle concrete condizioni esistenti al momento dell’imposizione.
La potenzialità edificatoria di un’area fabbricabile, anche se prevista da strumenti urbanistici solo in futuro o non ancora attuati, è un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato ai fini del calcolo dell’Ici (ergo Imu e Tasi) al quale viene attribuito un valore collegato alla potenzialità edificatoria dell’area senza tener conto di altre circostanze (quali l’ampiezza del terreno) che, pur non attribuendo ulteriori diritti edificatori, possono incidere sul valore venale dell’area edificabile in quanto la norma di legge sul valore Ici delle aree fabbricabili orienta la determinazione del valore venale del bene sulle sue potenzialità edificatorie.
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