🔊 Premi per ascoltare Come sapete la Legge di stabilità 2016 ha inserito le case date in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado tra gli immobili ai quali applicare la riduzione del 50% della base imponibile (prima era regolamentata e riconosciuta al 100% ma ogni comune poteva scegliere se riconoscerle o meno) secondo le indicazioni già fornite nei vecchi articoli:

• il comodante/possessore deve possedere “un solo immobile” in Italia e risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodatario/utilizzatore, nel quale può risiedere in un proprio immobile utilizzato come prima abitazione (in caso contrario, ossia se l’abitazione principale si trova in un altro Comune, per richiedere l’agevolazione dovrà necessariamente trasferirsi nel Comune dove si trova l’abitazione data in comodato);
• inoltre è obbligatorio procedere alla registrazione dell’atto presso l’agenzia delle entrate;
• per il comodatario non esiste alcun vincolo fatta eccezione della registrazione dell’atto;
• l’immobile in comodato non è assimilabile ad abitazione principale come poteva avvenire negli anni precedenti ma rimane evidentemente un immobile soggetto ad aliquota ordinaria con base imponibile ridotta del 50%.

Tuttavia se si vuole che il comodato valga fin dal 1° gennaio è necessario procedere alla registrazione dell’atto entro il 20 gennaio considerato che le regole dell’imposta di registro impongono la registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto (articolo 13, comma 1 del Dpr 131/1986). Le registrazioni tardive sono obbligate a pagare le sanzioni sul ritardo ovvero bisognerà pagare l’imposta piena per il periodo precedente ai 20 giorni dalla data di registrazione.

Il nostro comune è uno dei circa 6.300 su poco più di 8.000 che non ha mai concesso questa agevolazione e quindi i proprietari non avevano alcun obbligo/necessità di procedere alla registrazione, atto che comunque comporta un esborso di 200€ più 16 € di marca da bollo per ogni 4 pagine di contratto.

Questi costi fanno quindi ridurre notevolmente “il risparmio” previsto per il 2016 perché parte del risparmio (50% dell’imposta) dovrà comunque essere usato per pagare la registrazione, con il rischio concreto che se il prossimo anno non venisse confermata questa agevolazione tutta questa operazione non avrà creato concretamente alcun risparmio. Altro paradosso è che anche in quei comuni che avevano già previsto questa agevolazione per il 2015, la nuova impostazione si tradurrà in un maggior esborso visto che comunque si troveranno a pagare il 50% dell’imposta su aliquota ordinaria (prima totalmente scontata nei limiti fino a 500€ di reddita catastale ovvero 15.000€ di reddito ISEE) oltre alla registrazione dell’atto. Anche nel caso il cui il comune avesse già previsto la registrazione dell’atto, i cittadini si troveranno comunque a pagare la metà dell’imposta, quindi più di quanto versato nel 2015.

Altro problema interpretativo è che con il termine immobile si abbracciano oltre ai fabbricati anche i terreni agricoli e le aree fabbricabili. Interpretando alla lettera la legge, sarebbero escluse dall’agevolazione tutti quei casi in cui il comodante possieda un altro immobile diverso da un’abitazione, come un negozio, un ufficio, un area fabbricabile, un terreno agricolo e al limite anche le pertinenze all’abitazione che non rientrano nell’abitazione principale (ad esempio due garage) poiché uno solo può essere considerato pertinenza e il secondo andrebbe qualificato come “altro immobile”. Addirittura se si ha la “sfortuna” di aver ereditato lo 0,1% di un terreno agricolo, magari montano e quindi esente da Imu, l’agevolazione per i comodati non potrà più operare. Altro caso al limite è un fabbricato inagibile, o il fabbricato storico che già prevede la riduzione del 50% e che non può essere ulteriormente ridotta in quanto la riduzione non è cumulabile.

Speriamo in un chiarimento tempestivo onde evitare numerose contenzioni.

Nota. Nella  legge di stabilità 2016 sono previste anche agevolazioni per le case date in affitto a canone concordato, che usufruiranno di una riduzione Imu del 25%.